PROFESYONEL YÖNETİM NEDİR?
PROFESYONEL YÖNETİM NEDİR?
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de kentleşme ve modern yaşamın etkisiyle, artan nüfusa ve günümüz ekonomik şartlarına bağlı olarak tek katlı konutların yerlerini apartmanlar, siteler ve toplu konutlar yani profesyonel anlamda tesisler almıştır.
Bu süreç, apartman ve sitelerin idari, mali, teknik, operasyonel ve hukuki devamlılığını sağlamak adına önemli profesyonel disipliplerin ortaya çıkmasına sebebiyet vermiştir. Tüm bu tesislerin standart bir kalitede daha yaşanılabilir hale gelebilmesi, ortak alanların kullanım kurallarının belirlenmesi ve kat maliklerinin/sakinlerinin huzurunun nitelikli bir şekilde sağlanabilmesi gerekliliği profesyonel yönetim hizmetlerini kaçınılmaz bir ihtiyaç olarak ortaya koymuştur.
Peki kısaca neden profesyonel yönetim?
Aşağıda okuyacağınız ilerleyen paragraflarda birçok sebep sunacağız ancak konuyu tek bir paragraf ile örneklemek ve özetlemek istedik:
Evet, biz diyoruz ki her apartman özellikle siteler ve toplu konutlar günümüz şartlarında birer TESİS haline gelmiştir. Tesis bünyesinde yapılan aidat tahsilatı, muhasebe, icra takibi ve diğer yasal işlemler, teknik operasyonlar, çalıştırılan personellerin sevk/idare ve yasal işleri, sakinlerin ihtiyaçları, temizlik, sosyal tesisler, güvenlik hizmetleri vb. her şey günlük takip edilmesi gereken ve hassasiyet arz eden konulardır. Dolayısıyla sizler; bir işveren veya bir çalışan olarak haftanın 6-7 günü ve de günde 8-10 saat çalışarak bir iş yeri, bir işletme, bir fabrika yani geniş bir perspektifte aslında bir tesis üzerinde mesai harcıyorsunuz ve işinizi yönetmeye çalışıyorsunuz. İşte tam da bu noktada akşam mesai sonrası evinize geldiğinizde ya da hafta sonu dinlenmek ve tatil yapmak için plan yaptığınızda üstlenmiş olduğunuz bina yöneticiliği sebebiyle başka bir tesisin mesaisini yapmak zorunda kalıyorsunuz! Mesai sonrası ya da hafta sonu yemek yemek, dinlenmek, aileye veya arkadaşlara zaman ayırmak, sosyalleşmek yerine ekstra bina mesaisi yapmak mı yoksa sizin adınıza her işi planlayan, uygulayan, yasalara uygun bir zeminde yönetim hizmeti veren ve yaptığı her işi size raporlayan profesyonel bir yönetim şirketinden destek alıp işleri konunun uzmanına bırakmak mı?
Gelelim diğer önemli başka bir hususa...
Apartman ve site yönetimlerinde en büyük problem konu hakkında bilgi sahibi olmayan ancak bu görevi isteyerek ya da zorunluluktan dolayı üstlenen yöneticilerin zamansızlığı veya bilgi eksikliğidir.
Genelde bilgi sahibi olan yöneticilerin normal işleri dolayısıyla yönetim hizmetine zaman ayırması zor bir süreçtir. Zamanı olsa dahi kendi de bir kat sakini olduğu için olumsuz durumlarla karşılaşması komşuluk ilişkilerini zedeler. Diğer yanda ise zamanı olsa da olmasa da artık her biri birer tesis ve ayrı bir profesyonel bir iş kolu haline bina yönetim hizmetleri konusunda bilgi sahibi olmayan yöneticilerdir. Bu yöneticiler ise her ne kadar iyi niyetli olsalar da sektörel tecrübeye ve yasal mevzuatlara hakim olmadıkları için yöneticilik yaptıkları apartmanlara ve sitelere farkında olmadan zarar verirler.
Uygulamada, her sene yeni bir yönetim kurulunun yöneticilik görevini üstlenmekte; eski yönetim kurulu görevini devir ederken, sadece mali devir yapmakta ve birikim, deneyim ve öngörülerini yeni yönetimlere aktaramamaktadır. Amatör yönetim kurulları ise ya teknik işlerden anlayıp bütçe yönetimini bilmemekte veya her ikisinden de anlayıp planlama veya insan kaynağını doğru kullanmayı başaramamakta yahut sorun çözme yöntemlerinde çağdaş araç ve gereçleri kullanamamaktadır.
Ancak son derece iyi niyetle işbaşı yapan bu yönetim kurulları, tüm bu yönetsel aksaklıklar vesilesiyle bina bütçelerinde büyük emek, para, bilgi ve zaman kayıplarına yol açmaktadır. Hatta çoğu zaman farklı sebepler dolayısıyla yasal problemler ve para cezaları ile karşılaşmaktadırlar.
Günümüzde hemen her apartmanda ve sitede yaşanan bu durum, sorunlarla baş başa kalan kat maliklerini yeni ve daha gerçekçi bir yönetim anlayışını benimsemeye yönlendirmektedir. Böylesi bir sorunun çözümü ise yönetimlerin profesyonel destek almalarından geçer.
Maddeler Halinde Neden Profesyonel Yönetim şirketi?
- Binanızı; resmi yönetim planı, 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, malikler genel kurul kararları ve yasal yönetim kurulu kararları çerçevesinde işletir.
- Önceliği idari ve mali disiplinin sağlanmasıdır.
- Komşunuz değildir; saygıdan ve nezaketten ödün vermeyerek sakinlerle duygusal bağ kurmaz; mevzuatı işletir.
- Apartman ve site içi otorite ve düzeni yasaları gözeterek işletir.
- Yönetim hizmetlerine dair tüm yasal bilgi ve tecrübeye sahiptir. Kanunlarla konuşur ve cevap verir. ( 634 sayılı kat mülkiyeti, medeni kanun, tebligat kanunu, iş kanunu, borçlar kanunu, icra işlemleri, imar iskan kanunları, yönetmelikler, kararnameler, yargıtay içtihatları vb.)
- Yönetim hizmetleri konusunda yasal bilgiye, tecrübeye ve teknik donanımlara sahip kadrolara sahiptir.
- Apartman ve site için yapılacak işlerin önceliğini belirler, planlar, uygular.
- KMK37 kapsamında bir yıllık işletme projenizi düzenler. Aylık aidat (gider avansı) ve gerektiğinde ek ödeme bütçelerini dağılımlarını mevzuata uygun belirler.
- Zamanında ve sürdürülebilir tahsilat yapar.
- Ödenmeyen her tip alacak için genel kurul kararlarına ve 634 KMK kapsamında yasalara uygun takip yapar.
- Çalışma kanunları ve insan kaynakları hususunda profesyoneldir. Tesislerde çalıştırılan tüm personellerin sevk/idaresini ve bordrolamasını yapar,; yasal süreçlerini gerçekleştirir.
- Uzman bir muhasebe ve mali müşavir kadrosu vardır. Tüm gelir ve gider hesapları kayıt altına alınır, resmileştirilir, raporlanır.
- Çok fazla yaşanmış örneklemeye ve tecrübeye sahiptir dolayısıyla tesislerde olabilecekleri gerçekleşmeden öngörebilir.
- İnşaat sektörüne hakimdir. Tesislerin yapısal problemlerini bilir.
- Tesislerin tüm fiziki ve teknik alt yapı bilgisine sahiptir.
- Tecrübeye sahip Uzman tedarikçi zincirine sahiptir. Tesislerde bulunan her tip makine parkuru için işin uzmanı tedarikçilerle çözüm ortaklı yapar. Bu durum -size- zamandan ve bütçeden tasarruf etmenizi sağlar.
- Bina Otomasyon yazılımları ve teknik alt yapısı kullanarak hata yapma şansı yoktur. Üstelik tüm mali bilgileri 7/24 online maliklere açar.
- Yönetim hizmetlerine dair her tip teçhizata sahiptir.
- Apartman ve site yönetiminde ortak yaşam kurallarını bina yönetim planı, genel kurul kararları, yönetim kurulu kararları ve 634 KMK kapsamında kanunlar çerçevesinde uygular.
- Tüm sakinler, talep ve sorunlarını kayıt altına alan ve her zaman ulaşabilecekleri resmi bir tüzel kişilik ile muhatap olur.
- Zaman, maliyet ve tecrübe avantajı sağlar.
- Binalara katma değer katar; doğru işletilen tesisler her zaman maddi olarak da değer kazanır.